สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร ทำไมต้องรู้ก่อนซื้อบ้านหรือคอนโด?
สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร ทำไมต้องรู้ก่อนซื้อบ้านหรือคอนโด?
เพราะเรื่องสัญญาจะซื้อจะขาย มันสำคัญ จึงอยากให้ทุกคนรู้และเข้าใจก่อน Amber จึงได้สรุปบทความนี้มาให้นั่นเองค่ะ
สัญญา จะซื้อจะขาย คือหนังสือสัญญาประเภทหนึ่งที่ผู้ซื้อให้คำมั่นแก่ผู้ขายว่า… ในอนาคตจะซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งนั้นจริงๆ และสัญญาจะซื้อจะขาย จะช่วยรักษาผลประโยชน์ให้แก่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายก่อนทำสัญญาซื้อขายบ้าน คอนโด และที่ดิน
สัญญา จะซื้อจะขาย คืออะไร ทำไมถึงต้องทำ?
สัญญา จะซื้อจะขาย คือ หนังสือสัญญาประเภทหนึ่งที่ผู้ซื้อให้คำมั่นแก่ผู้ขายว่าในอนาคตจะซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งนั้นจริงๆ ส่วนสาเหตุที่ต้องร่างหนังสือจะซื้อจะขาย แทนที่จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายเลย เป็นเพราะว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน หรือการกู้ซื้อที่ดิน ต้องยื่นกู้กับทางธนาคาร ซึ่งใช้ระยะเวลาพิจารณาสินเชื่อค่อนข้างนาน ทำให้ในระหว่างนี้อาจมีผู้ซื้อรายอื่น มาซื้อตัดหน้าด้วยเงินสดก่อนได้ แต่ถ้าทำสัญญาจะซื้อจะขายเอาไว้แล้ว ผู้จะขาย ไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์แห่งนั้น ให้แก่ผู้ซื้อรายอื่นได้นั่นเอง
นอกจากนี้สัญญาจะซื้อจะขายก็มีประโยชน์ต่อการกู้ซื้อบ้านด้วยเช่นกัน เพราะใช้เป็นเอกสารประกอบการกู้ ด้วยเหตุนี้ผู้จะซื้อ ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายให้เรียบร้อยพร้อมวางเงินมัดจำเสียก่อน หลังจากได้สัญญาตัวจริงแล้ว ก็ให้ยื่นกู้ซื้อบ้านกับทางธนาคาร พร้อมเตรียมเอกสารอื่นๆ ประกอบด้วย ดังต่อไปนี้
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สำเนาโฉนดที่ดิน
- แผนผังแสดงที่ตั้งของหลักประกัน
- สำเนาบัตรประชาชน
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- หนังสือรับรองเงินเดือน
- สมุดบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
- สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
ยิ่งไปกว่านี้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ก็มีประโยชน์ต่อผู้จะขายด้วยเช่นเดียวกัน กล่าวคือ การสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายใช้เวลาก่อสร้างนาน บางครั้งกินระยะเวลามากกว่า 3 ปีขึ้นไป ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาฯ จะเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้าก่อนได้ หรือที่เรียกกันว่า Pre-Sale เพื่อประเมินยอดขาย ก่อนเปิดโครงการจริง โดยหากผู้ซื้อสนใจ ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะให้วางเงินมัดจำล่วงหน้า พร้อมทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งหลังโครงการสร้างเสร็จสิ้นแล้วจะส่งมอบโครงการให้ตามวันที่ระบุเอาไว้ในสัญญา
แยกให้ออก สัญญาจะซื้อจะขาย กับ สัญญาซื้อขาย ต่างกันอย่างไร?
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ สัญญาที่ยังไม่ได้มีการซื้อขายเกิดขึ้นจริง เป็นเพียงการทำข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น! ว่า… ในอนาคตจะมีการซื้อขายเกิดขึ้น ซึ่งหากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดทำผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องจ่ายค่าชดเชยให้แก่คู่สัญญา โดยถ้าผู้จะซื้อผิดสัญญา จะถูกริบเงินมัดจำทั้งหมด แต่หากผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้จะซื้อ ยิ่งไปกว่านี้การทำผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ยังสามารถฟ้องร้องต่อศาล เพื่อบังคับซื้อขายได้เช่นเดียวกัน
ส่วนสัญญาซื้อขายแตกต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายตรงที่เป็นการซื้อขายเกิดขึ้นจริงแล้ว ทำให้มีการส่งมอบกรรมสิทธิ์ด้วยการโอนโฉนดที่ดิน ณ สำนักงานกรมที่ดิน พร้อมชำระค่าโอนที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งหากผู้ซื้อชำระเงินด้วยเงินสด กรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้ซื้อโดยทันที แต่ในกรณีที่กู้ซื้อ กรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อจะติดภาระจำนอง ซึ่งหากผ่อนชำระครบตามเงื่อนไขที่ตกลงเอาไว้ในสัญญา ภาระจำนองก็จะหมดไปในภายหลัง
สัญญาจะซื้อจะขาย ใช้กับการซื้ออสังหาฯ ประเภทไหนบ้าง?
สัญญาจะซื้อจะขายมักใช้กับการซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง เช่น บ้าน ที่ดิน หรือ คอนโด เพราะกระบวนการซื้อขายใช้ระยะเวลาค่อนข้างนาน ตามเหตุผลที่ให้ไปแล้วข้างต้น โดยตัวอย่างของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ได้แก่ สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน และสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คอนโด และที่ดิน
ใช้สำหรับการทำสัญญา เพื่อให้คำมั่นว่าในอนาคตต้องการซื้อขายบ้านและที่ดินจริง โดยเนื้อหาในหนังสือจะให้ระบุรายละเอียดของโฉนดที่ดิน และระบุจำนวนของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่บนที่ดิน จากนั้นท้ายสัญญาให้แนบรายละเอียดของแผนผังแสดงที่ตั้งของที่ดิน รวมทั้งโฉนดที่ดินประกอบด้วย
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด
เป็นสัญญาแสดงเจตจำนงระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายว่า ในอนาคตจะมีการตกลงซื้อขายคอนโดเกิดขึ้นจริง โดยสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด แตกต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินตรงที่สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ไม่ต้องใช้โฉนดที่ดินยื่นประกอบการทำสัญญา
ทั้งนี้ไม่ว่า… สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คอนโด และที่ดิน หรือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ผู้จะขายมักกำหนดให้ผู้จะซื้อวางเงินค่ามัดจำประมาณ 5-10 % ของราคาหลักทรัพย์ เช่น สมมติว่าราคาประเมินที่ดิน อยู่ที่ราว 1 ล้านบาท เงินค่ามัดจำจะอยู่ในช่วง 50,000-100,000 บาท เป็นต้น ส่วนในกรณีที่ผู้จะซื้อประสงค์วางเงินค่ามัดจำในรูปแบบของเช็ค ก็ต้องระบุรายละเอียดของเช็คให้ชัดเจน ซึ่งประกอบด้วย เลขที่เช็ค, สาขาของธนาคาร, วันที่ออกเช็ค และชื่อธนาคาร
รายละเอียดที่ต้องมีใน สัญญาจะซื้อจะขาย ต้องมีอะไรบ้าง?
สัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลสมบูรณ์ได้ก็ต่อเมื่อ คู่สัญญาระบุรายละเอียดครบถ้วนชัดเจน ซึ่งการเขียนสัญญาอย่างรัดกุม จะช่วยป้องกันการโกงที่อาจเกิดขึ้นได้ โดยรายละเอียดที่ควรมีในสัญญา มีดังต่อไปนี้
- ข้อมูลของคู่สัญญา
- สัญญาจะซื้อจะขาย เรียกคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายว่า ผู้จะซื้อ และ ผู้จะขาย โดยรายละเอียดข้อมูลของคู่สัญญาประกอบด้วย
- 1.ชื่อ – นามสกุล
- 2.อายุ
- 3.บ้านเลขที่ ซึ่งข้อมูลของคู่สัญญาทั้งหมดต้องตรงกับสำเนาบัตรประชาชนที่แนบท้ายสัญญา
- ข้อมูลการทำสัญญา
- ข้อมูลในส่วนนี้ให้ระบุว่าหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจัดทำเมื่อวันที่เท่าไหร่ พร้อมทั้งระบุข้อมูลสถานที่จัดทำสัญญา
- ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่จะขาย เป็นรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายว่าเป็นประเภทอะไร และระบุรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ขนาดของเนื้อที่ หมายเลขแผนผัง ที่ตั้ง จำนวนที่มีการซื้อขาย ซึ่งผู้จะขายสามารถอ้างอิงข้อมูลในส่วนนี้ได้จากใบระวางที่ดิน หรือโฉนดที่ดิน
- รายละเอียดการชำระเงิน เป็นข้อมูลที่ระบุว่าผู้จะซื้อต้องวางเงินมัดจำเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ พร้อมทั้งระบุเงื่อนไขว่าต้องชำระเป็นเงินสด หรือจ่ายเป็นเช็ค
- ระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นเงื่อนไขที่กำหนดว่าผู้จะขายต้องส่งมอบกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้จะซื้อภายในระยะเวลาเท่าไหร่ ณ สำนักงานกรมที่ดิน
- เงื่อนไขการทำผิดสัญญา เป็นรายละเอียดที่ให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายระบุว่าจะให้อีกฝ่ายหนึ่งชดเชยอย่างไร เมื่อมีการทำผิดสัญญา ซึ่งโดยทั่วไปแล้วมักตกลงกันว่า หากผู้จะซื้อทำผิดสัญญา ผู้จะขายมีสิทธิ์ยึดเงินค่ามัดจำเอาไว้ได้ แต่ถ้าผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา นอกจากต้องคืนเงินให้แก่ผู้จะซื้อแล้ว ต้องยินยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องศาลบังคับคดีได้ และจ่ายเงินชดเชยค่าเสียหายที่เกิดขึ้นด้วย
- การจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นรายละเอียดที่ระบุว่าคู่สัญญาฝ่ายใด เป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าภาษีเงินได้ เมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานกรมที่ดิน
- ข้อตกลงอื่นๆ คู่สัญญาสามารถกำหนดรายละเอียดเพิ่มเติมได้ว่าจะให้อีกฝ่ายปฏิบัติอย่างไร นอกเหนือจากข้อสัญญาหลักที่ได้ร่างไว้ เช่น กำหนดให้ฝ่ายจะซื้อชำระเงินเป็นจำนวนเงินกี่งวด หรือหากฝ่ายจะซื้อ จ่ายเงินล่าช้าตามที่ได้ตกลงกันเอาไว้ ต้องจ่ายดอกเบี้ยปรับเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ เป็นต้น
- การลงลายมือชื่อ ผลของสัญญาจะซื้อจะขายเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ได้เซ็นยินยอมลงชื่อท้ายสัญญา พร้อมลงชื่อพยานฝ่ายละ 1 คน ซึ่งหลังจากจัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย ฉบับแรกเสร็จสิ้น ให้จัดทำหนังสือสัญญาขึ้นมาอีกหนึ่งฉบับ โดยต้องมีรายละเอียดเหมือนกับหนังสือฉบับแรก เมื่อเสร็จแล้ว ให้เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ
เอกสารประกอบแนบท้ายสัญญา ประกอบด้วย
1.สำเนาทะเบียนบ้าน
2.โฉนดที่ดิน
3.แบบผังบ้าน หรือแผนผังที่ดิน
4.สำเนาบัตรประชาชนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย
5.สำเนาทะเบียนบ้าน
6.โฉนดที่ดิน
7.เอกสารอื่น ๆ (หากมี)
ทั้งนี้การลงชื่อทำสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องเขียนด้วยลายมือเท่านั้น ไม่สามารถใช้ตราประทับ หรือพิมพ์ลงชื่อแทนได้ เพราะเป็นข้อกำหนดสำหรับการใช้เป็นหลักฐานเมื่อมีการฟ้องร้องบังคับคดีเกิดขึ้น
สรุปส่งท้าย สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่มีความสำคัญอย่างยิ่งที่ทุกคนควรทำความเข้าใจก่อนจะเริ่มร่างสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินฉบับจริง เพราะช่วยปกป้องผลประโยชน์ให้แก่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้เป็นอย่างดี กล่าวคือ ฝ่ายซื้อมั่นใจได้ว่าจะได้สิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งนั้นจริง ในขณะที่ฝ่ายขายก็มั่นใจได้ว่าทรัพย์ของตน สามารถขายออกได้แน่นอน เมื่อถึงระยะเวลาที่ตกลงกันเอาไว้
สำหรับคนที่กำลังมองหาคอนโดที่ตอบโจทย์อยู่ Amber International Realty ช่วยคุณได้ได้รับการรับรองจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งประเทศไทยได้รับรางวัล Agency Excellence Southeast Asia Awards 2023 จาก Dot Property
ให้บริการแบบครบวงจร One Stop Service
>>> บริการซื้อ ขาย เช่า คอนโด
>>> บริการฝากขาย ฝากเช่า คอนโด
>>> บริการบริหารและจัดการคอนโด
LINE@ : https://lin.ee/KOsTUWR
Tel : 089-986-0202
Youtube : @amberrealty
Tiktok : https://www.tiktok.com/@amberrealty
เลือกดูโครงการที่ชอบ: https://amber-international.com/projects/
#ซื้อขายคอนโดกรุงเทพ #ซื้อคอนโด #ขายคอนโด #เช่าคอนโดกรุงเทพ #ลงทุนคอนโด #คอนโดกรุงเทพ
