กรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางคอนโด ลูกบ้านมีสิทธิ์แค่ไหนตามกฎหมาย?
กรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางคอนโด ลูกบ้านมีสิทธิ์แค่ไหนตามกฎหมายอาคารชุด
กรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางคอนโด เป็นของใคร? ลูกบ้านมีสิทธิ์ใช้ได้แค่ไหน นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจห้ามใช้พื้นที่ส่วนกลางหรือไม่ และเจ้าของร่วมสามารถคัดค้านการนำพื้นที่ส่วนกลางไปใช้เพื่อประโยชน์เฉพาะคนได้หรือไม่?
คำถามเหล่านี้เป็นเรื่องที่พบได้บ่อยในคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะกรณีที่เกิดข้อพิพาทเรื่องที่จอดรถ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวน ทางเดิน ห้องโถง ลิฟต์ หรือพื้นที่อื่นที่ลูกบ้านต้องใช้ร่วมกัน
หลักสำคัญที่ควรรู้คือ เจ้าของห้องชุดไม่ได้เป็นเพียงเจ้าของห้องของตัวเองเท่านั้น แต่ยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดด้วย
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดไว้ในมาตรา 13 ว่า เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ห้องชุดของแต่ละห้องกับเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในขณะที่จดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 14
ดังนั้น “พื้นที่ส่วนกลาง” จึงไม่ใช่ทรัพย์ของนิติบุคคลอาคารชุดในความหมายที่นิติบุคคลจะเป็นเจ้าของและนำไปใช้ได้ตามใจ แต่เป็นทรัพย์ที่เจ้าของร่วมมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ขณะที่นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่หลักในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมายและมติของเจ้าของร่วม
พื้นที่ส่วนกลางคอนโด คืออะไร?
ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด “ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด รวมถึงที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
นอกจากนี้ มาตรา 15 ยังระบุทรัพย์สินหลายประเภทที่ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เช่น
- ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด
- ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
- โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างที่เกี่ยวกับความมั่นคงของอาคาร
- อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้ร่วมกัน
- เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้ร่วมกัน
- สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวม
- สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด
- ทรัพย์สินอื่นที่กฎหมายกำหนดให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง
จึงอาจกล่าวได้ง่าย ๆ ว่า พื้นที่หรือทรัพย์สินที่จัดไว้สำหรับการใช้ประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของห้องชุด มีโอกาสเป็น “ทรัพย์ส่วนกลาง” ตามกฎหมาย แต่ต้องพิจารณาจากเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด ข้อเท็จจริงของทรัพย์สิน และข้อบังคับของนิติบุคคลประกอบกันด้วย
เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ส่วนกลางจริงหรือไม่?
มี
นี่เป็นหัวใจสำคัญของเรื่องนี้
มาตรา 13 กำหนดให้เจ้าของห้องชุดมีทั้ง
- กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนเอง และ
- กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
ดังนั้น เมื่อลูกบ้านซื้อห้องชุดและมีชื่อเป็นเจ้าของห้องชุดตามกฎหมาย ลูกบ้านจึงมีสถานะเป็น “เจ้าของร่วม” ของอาคารชุดด้วย ไม่ใช่เพียงผู้เช่าหรือผู้ได้รับอนุญาตให้ใช้พื้นที่ส่วนกลางจากนิติบุคคล
กรมที่ดินก็ยืนยันหลักการดังกล่าวว่า “เจ้าของร่วม” หมายถึงเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด และเจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่ตนมีในทรัพย์ส่วนกลาง
ลูกบ้านมีสิทธิ์ใช้พื้นที่ส่วนกลางได้แค่ไหน?
คำตอบคือ มีสิทธิ์ใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน แต่ต้องอยู่ภายใต้กฎหมาย ข้อบังคับ และกติกาของอาคารชุด
มาตรา 17 กำหนดให้การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางเป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุดและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
ตัวอย่างเช่น
- สระว่ายน้ำมีเวลาเปิด–ปิด
- ฟิตเนสอาจกำหนดเวลาใช้บริการ
- ห้องประชุมอาจต้องจองล่วงหน้า
- ที่จอดรถอาจมีระบบกำหนดสิทธิ์
- พื้นที่ส่วนกลางบางแห่งอาจห้ามนำสิ่งของมาวาง
- อาจมีข้อกำหนดเรื่องการใช้เสียงหรือการนำสัตว์เลี้ยงเข้าพื้นที่
กฎเหล่านี้ไม่ได้หมายความว่าลูกบ้านไม่มีกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ส่วนกลาง แต่เป็น กติกาสำหรับการใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน เพื่อให้เจ้าของร่วมหลายรายสามารถใช้ประโยชน์ร่วมกันได้
กรมที่ดินอธิบายว่า การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางต้องเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และข้อบังคับดังกล่าวสามารถแก้ไขเพิ่มเติมได้โดยมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย
นิติบุคคลอาคารชุดเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางหรือไม่?
โดยหลัก ไม่ใช่
จุดนี้มักทำให้เกิดความเข้าใจผิด
นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อ จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และมีอำนาจดำเนินการเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวภายใต้กฎหมายและมติของเจ้าของร่วม
ดังนั้น จึงควรแยกคำว่า
“เจ้าของทรัพย์ส่วนกลาง”
ออกจาก
“ผู้มีหน้าที่จัดการทรัพย์ส่วนกลาง”
เจ้าของห้องชุดเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ขณะที่นิติบุคคลอาคารชุดเป็นองค์กรที่ทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
นิติบุคคลมีสิทธิ์ห้ามลูกบ้านใช้พื้นที่ส่วนกลางหรือไม่?
มีสิทธิ์กำหนดกติกาการใช้พื้นที่ส่วนกลางได้ แต่ไม่ใช่ว่าจะห้ามหรือจำกัดสิทธิ์ได้ตามอำเภอใจ
การใช้พื้นที่ส่วนกลางต้องพิจารณาจาก
- พระราชบัญญัติอาคารชุด
- ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด
- มติของที่ประชุมใหญ่
- ลักษณะและวัตถุประสงค์ของพื้นที่
- กฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง
- สิทธิของเจ้าของร่วมรายอื่น
ตัวอย่างเช่น หากนิติบุคคลกำหนดว่า สระว่ายน้ำเปิดตั้งแต่ 06.00–22.00 น. เพื่อจัดการความปลอดภัยและการใช้ร่วมกัน ย่อมแตกต่างจากกรณีที่บุคคลใดบุคคลหนึ่งถูกห้ามใช้พื้นที่ส่วนกลางโดยไม่มีฐานจากกฎหมาย ข้อบังคับ หรือมติที่ชอบด้วยกฎหมาย
ดังนั้น หากลูกบ้านเห็นว่าถูกจำกัดสิทธิ์โดยไม่ชอบ ควรขอให้นิติบุคคลชี้แจงว่า อาศัยข้อบังคับหรือมติใดเป็นฐานในการจำกัดสิทธิ์
ลูกบ้านสามารถใช้พื้นที่ส่วนกลางแบบ “ส่วนตัว” ได้หรือไม่?
โดยทั่วไป ไม่ควรนำพื้นที่ส่วนกลางไปยึดถือหรือใช้เป็นพื้นที่ส่วนตัวจนกระทบสิทธิของเจ้าของร่วมรายอื่น
ตัวอย่างปัญหาที่อาจพบ เช่น
- นำตู้หรือสิ่งของมาตั้งในทางเดิน
- นำสิ่งของมาวางจองพื้นที่ส่วนกลาง
- กั้นพื้นที่ส่วนกลางเป็นพื้นที่ส่วนตัว
- ใช้พื้นที่ส่วนกลางเพื่อประกอบธุรกิจโดยไม่ได้รับอนุญาต
- ติดตั้งอุปกรณ์ส่วนตัวในพื้นที่ส่วนกลาง
- นำสิ่งของมาติดตั้งบนผนังหรือโครงสร้างอาคาร
- ใช้ที่จอดรถเกินกว่าสิทธิที่กำหนด
กรมที่ดินมีคำตอบเกี่ยวกับกรณีการนำคอมเพรสเซอร์แอร์ไปติดตั้งเหนือทางเดินอาคาร โดยระบุว่าการจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุดและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
จึงไม่ควรคิดว่า “เป็นเจ้าของร่วมแล้ว จะทำอะไรกับพื้นที่ส่วนกลางก็ได้”
เพราะกรรมสิทธิ์ร่วมมาพร้อมกับข้อจำกัดในการใช้สิทธิ เพื่อไม่ให้กระทบต่อเจ้าของร่วมรายอื่นและตัวอาคาร
แล้ว “ที่จอดรถ” ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่?
อาจเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรืออาจมีลักษณะสิทธิที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับการจดทะเบียนและเอกสารของอาคารชุด
จึงไม่ควรสรุปว่าที่จอดรถทุกแห่งในคอนโดเป็นทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด หรือเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวทั้งหมด
หากมีข้อพิพาทเรื่องที่จอดรถ ควรตรวจสอบอย่างน้อย
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
- รายละเอียดการจดทะเบียนอาคารชุด
- แผนผังอาคารชุด
- ข้อบังคับนิติบุคคล
- มติที่ประชุมใหญ่
- เอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่จอดรถ
ตัวอย่างเช่น กรมที่ดินเคยตอบข้อหารือกรณีที่ดินที่นำมาใช้เป็นสถานที่จอดรถของอาคารชุด แต่ไม่ได้ยกให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง โดยระบุว่าการรับที่ดินดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลางต้องดำเนินการตามหลักเกณฑ์และได้รับมติที่เกี่ยวข้องตามกฎหมาย
ดังนั้น คำโฆษณาของโครงการอย่างเดียวไม่ควรนำมาใช้ตัดสินกรรมสิทธิ์ ต้องดูสถานะทางกฎหมายและเอกสารประกอบ
ลูกบ้านมีสิทธิ์ออกเสียงเรื่องพื้นที่ส่วนกลางหรือไม่?
มี
เจ้าของร่วมมีสิทธิ์เข้าร่วมการประชุมใหญ่และออกเสียงในเรื่องต่าง ๆ ตามหลักเกณฑ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด
มาตรา 45 กำหนดหลักว่า คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมแต่ละรายเป็นไปตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง และในบางกรณีกฎหมายมีการจำกัดคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมที่มีคะแนนเสียงมากเกินกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด
ดังนั้น เจ้าของห้องชุดจึงไม่ได้มีสิทธิ์เพียง “ใช้” พื้นที่ส่วนกลาง แต่ยังมีส่วนร่วมในการกำหนดแนวทางบริหารจัดการอาคารชุดผ่านกลไกของนิติบุคคลอาคารชุดด้วย
เจ้าของร่วมต้องจ่ายค่าดูแลพื้นที่ส่วนกลางหรือไม่?
ต้อง
กรรมสิทธิ์ร่วมในพื้นที่ส่วนกลางไม่ได้หมายความว่าเจ้าของห้องชุดจะใช้พื้นที่ได้ฟรีโดยไม่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่าย
มาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของร่วมร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดูแลรักษาและการจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามหลักเกณฑ์ของกฎหมายและข้อบังคับ
กรมที่ดินอธิบายว่าเจ้าของร่วมมีหน้าที่ร่วมกันออกค่าใช้จ่ายให้กับนิติบุคคลอาคารชุด โดยค่าใช้จ่ายบางประเภทต้องชำระตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมหรือเครื่องมือเครื่องใช้บางประเภทอาจมีหลักเกณฑ์การเรียกเก็บแตกต่างกันตามกฎหมายและข้อบังคับ
ที่สำคัญคือ แม้เจ้าของห้องจะไม่ได้พักอาศัยในคอนโด ก็ไม่ได้ทำให้พ้นจากหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง หากยังมีสถานะเป็นเจ้าของร่วม
ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลาง มีผลอย่างไร?
การค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ได้เป็นเพียงเรื่องระหว่างลูกบ้านกับนิติบุคคลเท่านั้น แต่อาจส่งผลต่อการโอนห้องชุดด้วย
กรมที่ดินระบุว่า ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด เจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนเมื่อห้องชุดปลอดจากหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 และต้องมี หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด มาแสดงตามหลักเกณฑ์ของมาตรา 29
ดังนั้น หากกำลังจะขายคอนโด เจ้าของห้องควรตรวจสอบยอดค่าส่วนกลางค้างชำระล่วงหน้า เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในวันโอน
นิติบุคคลสามารถนำพื้นที่ส่วนกลางไปให้คนอื่นใช้ได้หรือไม่?
คำตอบคือ ต้องดูว่าการดำเนินการนั้นอยู่ภายใต้อำนาจหน้าที่ กฎหมาย ข้อบังคับ และมติของเจ้าของร่วมอย่างไร
เพราะนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถนำทรัพย์ส่วนกลางไปเปลี่ยนวัตถุประสงค์หรือให้บุคคลใดใช้ประโยชน์โดยไม่คำนึงถึงสิทธิของเจ้าของร่วม
กรณีสำคัญ เช่น
- ให้บริษัทภายนอกเช่าพื้นที่ส่วนกลาง
- ทำพื้นที่ส่วนกลางเป็นร้านค้า
- ติดตั้งป้ายโฆษณา
- ให้ผู้ประกอบการเข้ามาใช้พื้นที่
- เปลี่ยนพื้นที่ส่วนกลางเป็นพื้นที่เฉพาะกลุ่ม
- เปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ประโยชน์ของพื้นที่
ควรตรวจสอบว่าเรื่องดังกล่าวต้องผ่านมติของเจ้าของร่วมในระดับใด และมีข้อกำหนดเฉพาะตามพระราชบัญญัติอาคารชุดหรือไม่
หากเป็นการเปลี่ยนแปลงสาระสำคัญของพื้นที่หรือเกี่ยวข้องกับการได้มาหรือจำหน่ายทรัพย์สินของนิติบุคคล อาจมีข้อกำหนดเรื่องมติพิเศษและการจดทะเบียนที่ต้องปฏิบัติตาม
ถ้าลูกบ้านไม่เห็นด้วยกับการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง ทำอย่างไร?
หากเห็นว่าการจัดการพื้นที่ส่วนกลางไม่เหมาะสม เจ้าของร่วมไม่จำเป็นต้องใช้วิธีโต้เถียงกับเจ้าหน้าที่นิติบุคคลเพียงอย่างเดียว แต่สามารถใช้กลไกตามกฎหมายอาคารชุดได้
แนวทางที่ควรทำ ได้แก่
- ตรวจสอบข้อบังคับก่อน ดูว่าข้อบังคับของนิติบุคคลกำหนดเรื่องนั้นไว้อย่างไร
- ขอเอกสารหรือคำชี้แจง สอบถามนิติบุคคลว่า การดำเนินการดังกล่าวอาศัยข้อบังคับหรือมติใด
- ตรวจสอบรายงานการประชุม หากอ้างว่าเป็นมติที่ประชุมใหญ่ ควรตรวจสอบว่ามีมติจริงหรือไม่ และมติดังกล่าวผ่านขั้นตอนตามกฎหมายหรือไม่
- ใช้สิทธิในที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมสามารถเสนอความคิดเห็นและลงคะแนนตามสิทธิของตน
- หากเป็นข้อพิพาททางกฎหมาย ควรขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคารชุด และหากมีข้อโต้แย้งที่ไม่สามารถแก้ไขได้ อาจต้องใช้สิทธิทางศาล
กรมที่ดินเองระบุในการตอบข้อหารือหลายกรณีว่า คำตอบเป็นเพียงความเห็นในประเด็นข้อกฎหมาย และหากมีข้อโต้แย้งต้องใช้สิทธิทางศาล
5 เรื่องที่ลูกบ้านควรรู้เกี่ยวกับ กรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางคอนโด
สรุปให้จำง่ายๆ ดังนี้
- ซื้อห้องชุด = ได้กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ทั้งในห้องของตัวเองและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด
- มีกรรมสิทธิ์ไม่ได้แปลว่าใช้ได้ตามใจ การใช้พื้นที่ส่วนกลางต้องอยู่ภายใต้กฎหมาย ข้อบังคับ และกติกาที่ชอบด้วยกฎหมายของอาคารชุด
- นิติบุคคลไม่ใช่เจ้าของพื้นที่ส่วนกลาง นิติบุคคลมีหน้าที่จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม
- เจ้าของร่วมมีส่วนร่วมในการบริหาร เจ้าของร่วมมีสิทธิออกเสียงตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย
- ต้องร่วมรับผิดชอบค่าใช้จ่าย เจ้าของร่วมมีหน้าที่ร่วมออกค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการดูแลและจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด
Q: พื้นที่ส่วนกลางคอนโดเป็นของใคร?
A: พื้นที่ส่วนกลางเป็นทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันตามหลักของพระราชบัญญัติอาคารชุด ไม่ใช่ทรัพย์ที่นิติบุคคลอาคารชุดเป็นเจ้าของเพื่อใช้ได้ตามอำเภอใจ
Q: ลูกบ้านมีกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ส่วนกลางหรือไม่?
A: มี เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 13 และมีสัดส่วนกรรมสิทธิ์ตามหลักเกณฑ์ของมาตรา 14
Q: ลูกบ้านสามารถใช้พื้นที่ส่วนกลางได้ทุกพื้นที่หรือไม่?
A: มีสิทธิใช้พื้นที่ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ร่วมกัน แต่ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับ และกฎการใช้พื้นที่ของอาคารชุด
Q: นิติบุคคลคอนโดมีสิทธิ์ห้ามลูกบ้านใช้พื้นที่ส่วนกลางหรือไม่?
A: นิติบุคคลสามารถกำหนดและบริหารการใช้พื้นที่ส่วนกลางตามกฎหมายและข้อบังคับได้ แต่การจำกัดสิทธิ์ต้องมีฐานทางกฎหมายหรือข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง และต้องไม่ขัดต่อสิทธิของเจ้าของร่วม
Q: ลูกบ้านเอาของไปวางในพื้นที่ส่วนกลางได้หรือไม่?
A: โดยทั่วไปไม่ควรนำพื้นที่ส่วนกลางไปใช้เป็นพื้นที่ส่วนตัวหรือวางสิ่งของจนกีดขวางหรือกระทบการใช้ประโยชน์ของเจ้าของร่วมรายอื่น ต้องตรวจสอบข้อบังคับของอาคารชุดประกอบด้วย
Q: ที่จอดรถคอนโดเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่?
A: ไม่สามารถตอบเหมารวมได้ ต้องตรวจสอบเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด แผนผัง ข้อบังคับ และลักษณะสิทธิในที่จอดรถของอาคารชุดนั้น ๆ
Q: เจ้าของห้องที่ไม่ได้อยู่คอนโดต้องจ่ายค่าส่วนกลางหรือไม่?
A: ต้อง หากยังมีสถานะเป็นเจ้าของร่วม เพราะหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่ามีผู้อยู่อาศัยในห้องหรือไม่
สรุปส่งท้าย กรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางคอนโด เป็นสิทธิของลูกบ้าน แต่ต้องใช้ร่วมกับคนอื่น หัวใจของกฎหมายอาคารชุดคือ เจ้าของห้องชุดทุกคนเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง แต่การเป็นเจ้าของร่วมไม่ได้หมายความว่าใครจะนำพื้นที่ส่วนกลางไปใช้เป็นพื้นที่ส่วนตัวหรือเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ได้ตามต้องการ
ในอีกด้านหนึ่ง นิติบุคคลอาคารชุดก็ไม่ได้เป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางในลักษณะที่จะบริหารตามอำเภอใจ แต่มีหน้าที่จัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับ และมติของเจ้าของร่วม
ดังนั้น หากเกิดปัญหาเรื่องสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ ทางเดิน พื้นที่โถง ป้ายโฆษณา หรือการนำพื้นที่ส่วนกลางไปใช้ในลักษณะอื่น สิ่งที่ควรตรวจสอบเป็นอันดับแรกคือ สถานะของทรัพย์นั้นในเอกสารอาคารชุด + ข้อบังคับนิติบุคคล + มติของเจ้าของร่วม + พระราชบัญญัติอาคารชุด
เพราะคำว่า “พื้นที่ส่วนกลาง” ไม่ได้หมายความเพียงว่า “ทุกคนใช้ได้” แต่หมายถึง ทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายและมีระบบบริหารจัดการเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม
𝐀𝐦𝐛𝐞𝐫 𝐈𝐧𝐭𝐞𝐫𝐧𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧𝐚𝐥 𝐑𝐞𝐚𝐥𝐭𝐲
คู่คิด ข้างคุณ เรื่องคอนโด
บริษัทเอเจนต์คอนโดให้บริการโดยทีมงาน
ที่เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
การันตีด้วยประสบการณ์ยาวนานกว่า 10 ปี
เราให้บริการแบบ One Stop Service
เกี่ยวกับคอนโดมิเนียม แก่ลูกค้าทั้งชาวไทย
และชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็น จีน ฮ่องกง ไต้หวัน
สิงคโปร์ เป็นต้น ได้รับการยอมรับ
และทำงานร่วมกันกับ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เจ้าใหญ่ของไทย เช่น MQDC, Sansiri, AP Thai, Origin ฯลฯ
✨ได้รับการรับรองจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งประเทศไทย
✨ได้รับรางวัล Agency Excellence Southeast Asia Awards 2023 จาก Dot Property
✨ได้รับรางวัล Best Smart Agency 2025 จาก Livinginsider
✨ให้บริการแบบครบวงจร One Stop Service
📍บริการซื้อ ขาย เช่า คอนโด
📍บริการฝากขาย ฝากเช่า คอนโด
📍บริการบริหารและจัดการคอนโด
📍LINE@ : https://lin.ee/UIbzhRs
📍Tel : 089-986-0202
📍Youtube : @amberrealty
📍Tiktok : https://www.tiktok.com/@amberrealty
📍เลือกดูโครงการที่ชอบ: https://amber-international.com/p
