ซื้อคอนโดปล่อยเช่า Airbnb ปี 2569 ได้ไหม? เช็กกฎหมายล่าสุด

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า Airbnb ปี 2569 ได้ไหม? เช็กกฎหมายล่าสุด

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า Airbnb ปี 2569 ยังทำได้ไหม? เช็กข้อกฎหมายล่าสุด

การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าผ่าน Airbnb ยังคงเป็นรูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างรายได้จากนักท่องเที่ยว แต่ในปี 2569 นักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาเรื่องกฎหมายอย่างรอบคอบมากกว่าการประเมินทำเล ราคาซื้อ และผลตอบแทนจากค่าเช่าเพียงอย่างเดียว

คำถามสำคัญคือ ซื้อคอนโดปล่อยเช่า Airbnb ปี 2569 ยังทำได้ไหม และการปล่อยเช่ารายวันในคอนโดถือว่าผิดกฎหมายหรือไม่?

คำตอบคือ ยังลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่าได้ แต่การนำห้องชุดพักอาศัยทั่วไปมาปล่อยเช่ารายวันผ่าน Airbnb อาจเข้าข่ายผิดกฎหมาย หากดำเนินการโดยไม่ได้รับอนุญาตตามที่กฎหมายกำหนด การลงประกาศบนแพลตฟอร์มออนไลน์ไม่ได้ทำให้การให้เช่านั้นถูกกฎหมายโดยอัตโนมัติ

ก่อนตัดสินใจซื้อ นักลงทุนจึงควรตรวจสอบทั้งพระราชบัญญัติโรงแรม กฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และสถานะทางกฎหมายของอาคารที่ต้องการลงทุน

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า Airbnb ปี 2569 ถูกกฎหมายหรือไม่?

หลักสำคัญของกฎหมายไทยคือ การให้บริการที่พักเพื่อแลกกับค่าตอบแทนในลักษณะของธุรกิจโรงแรมต้องพิจารณาตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 และกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง โดยทั่วไป ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมต้องได้รับใบอนุญาต เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามกฎหมาย

ในทางปฏิบัติ การนำคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นเพื่อการอยู่อาศัยมาให้เช่าเป็นรายวันหรือระยะสั้นแก่นักท่องเที่ยว มีความเสี่ยงที่จะถูกพิจารณาว่าเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต หน่วยงานรัฐได้ดำเนินการตรวจสอบและดำเนินคดีกับกรณีปล่อยเช่าคอนโดรายวันมาแล้ว โดยเฉพาะกรณีที่มีการร้องเรียนหรือพบการดำเนินธุรกิจที่เข้าข่ายผิดกฎหมาย (กรมประชาสัมพันธ์)

ดังนั้น การซื้อห้องชุดมาเป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุนไม่ใช่เรื่องต้องห้าม แต่ต้องแยกให้ชัดระหว่างการให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว กับการให้บริการที่พักระยะสั้นในลักษณะโรงแรม

สรุปความแตกต่างระหว่างการปล่อยเช่าคอนโดแต่ละรูปแบบ

นักลงทุนควรตรวจสอบสถานะของที่พักเป็นรายโครงการ ไม่ควรสรุปว่าคอนโดทุกแห่งสามารถหรือไม่สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นได้เหมือนกันทั้งหมด

กฎหมาย Airbnb ปี 2569 ที่นักลงทุนคอนโดต้องรู้

1. พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547

กฎหมายฉบับนี้เป็นกฎหมายหลักที่ใช้พิจารณาว่าการนำที่พักออกให้บริการแก่ผู้เข้าพักโดยได้รับค่าตอบแทนเข้าข่ายการประกอบธุรกิจโรงแรมหรือไม่

ตามมาตรา 15 ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมต้องได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียนก่อนประกอบธุรกิจ เว้นแต่เข้าข้อยกเว้นที่กฎหมายกำหนด

หากฝ่าฝืนประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต อาจมีความผิดตามมาตรา 59 ซึ่งกำหนดโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และอาจมีค่าปรับรายวันไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน

บทลงโทษดังกล่าวทำให้การปล่อยเช่ารายวันโดยไม่ได้ตรวจสอบข้อกฎหมายเป็นความเสี่ยงที่ไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะผู้ซื้อที่ตั้งใจนำรายได้จาก Airbnb มาใช้คำนวณความคุ้มค่าของการลงทุนตั้งแต่ต้น

2. ข้อยกเว้นที่พักไม่เป็นโรงแรม: 8 ห้อง และ 30 คน

หลายคนเข้าใจว่า หากมีห้องพักไม่เกิน 8 ห้อง และรองรับผู้เข้าพักไม่เกิน 30 คน ก็สามารถนำคอนโดมาปล่อยเช่ารายวันได้ทันที แต่ความเข้าใจนี้อาจทำให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมาย

กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 กำหนดหลักเกณฑ์สำหรับสถานที่พักบางประเภทที่ไม่ถือเป็นโรงแรม โดยมีเงื่อนไขสำคัญ ได้แก่

• มีห้องพักรวมกันไม่เกิน 8 ห้อง
• รองรับผู้พักรวมกันไม่เกิน 30 คน
• เป็นการให้บริการที่พักชั่วคราวเพื่อหารายได้
• ต้องดำเนินการตามข้อกำหนดเรื่องการแจ้งต่อนายทะเบียนและเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้อง

อย่างไรก็ตาม การมีห้องพักไม่เกิน 8 ห้องและผู้เข้าพักไม่เกิน 30 คน ไม่ได้หมายความว่าคอนโดมิเนียมทุกแห่งจะได้รับยกเว้นจากกฎหมายโรงแรมโดยอัตโนมัติ ต้องตรวจสอบประเภทอาคาร วัตถุประสงค์การใช้อาคาร และข้อกำหนดที่ใช้กับสถานที่นั้นด้วย

หากกำลังจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ารายวัน ควรสอบถามนายทะเบียนในพื้นที่หรือกรมการปกครองให้ชัดเจนก่อนนำรายได้จากการเช่าระยะสั้นมาเป็นสมมติฐานในการลงทุน

3. ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและกฎหมายอาคาร

แม้ผู้ลงทุนจะตรวจสอบเรื่องใบอนุญาตแล้ว ก็ยังต้องพิจารณาข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงวัตถุประสงค์การใช้อาคารและข้อกำหนดด้านความปลอดภัย

คอนโดที่ออกแบบและได้รับอนุญาตให้ใช้เป็นอาคารพักอาศัย ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถนำห้องทุกยูนิตไปดำเนินธุรกิจที่พักรายวันได้

ประเด็นที่ควรตรวจสอบ ได้แก่

• ข้อบังคับอาคารชุดอนุญาตหรือจำกัดการให้เช่าระยะสั้นอย่างไร
• อาคารได้รับอนุญาตให้ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ใด
• มีใบอนุญาตหรือสถานะที่รองรับการให้บริการที่พักในรูปแบบที่ต้องการหรือไม่
• มีข้อกำหนดเรื่องผู้เข้าพัก การแลกบัตร การใช้พื้นที่ส่วนกลาง และการรักษาความปลอดภัยอย่างไร

การที่นิติบุคคลไม่คัดค้าน หรือเจ้าของห้องรายอื่นกำลังปล่อยเช่ารายวันอยู่ ไม่ได้ยืนยันว่าการดำเนินการนั้นถูกกฎหมาย

ปี 2569 มีกฎหมายใหม่รองรับ Airbnb แล้วหรือยัง?

ประเด็นนี้ต้องแยกความแตกต่างระหว่างกฎหมายที่มีผลใช้บังคับแล้ว กับร่างกฎหมายที่อยู่ระหว่างการเสนอหรือพิจารณา

เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2569 รัฐบาลเผยแพร่ข่าวเกี่ยวกับการเสนอร่างพระราชบัญญัติสถานที่พักแรม เพื่อปรับปรุงระบบกำกับดูแลธุรกิจที่พักให้ครอบคลุมรูปแบบใหม่ เช่น โฮมสเตย์ โฮสเทล และที่พักในระบบเศรษฐกิจแบ่งปัน (Sharing Economy) รวมถึงที่พักอาศัยที่ให้บริการระยะสั้น (รัฐบาลไทย)

แนวคิดสำคัญของร่างกฎหมายคือการปรับระบบกำกับดูแลให้เหมาะกับขนาดและความเสี่ยงของกิจการ ลดภาระการขออนุญาตที่ซ้ำซ้อน และกำหนดมาตรฐานความปลอดภัยให้เหมาะสมกับที่พักแต่ละประเภท

อย่างไรก็ตาม การที่รัฐบาลเสนอร่างกฎหมายไม่ได้หมายความว่าร่างดังกล่าวมีผลบังคับใช้แล้ว นักลงทุนจึงไม่ควรถือว่าคอนโดทุกแห่งสามารถปล่อยเช่ารายวันได้โดยชอบด้วยกฎหมายเพียงเพราะมีข่าวเกี่ยวกับการปฏิรูปกฎหมายที่พัก

ข้อควรระวัง: ก่อนซื้อคอนโดในปี 2569 ควรตรวจสอบสถานะการพิจารณาร่างกฎหมายและประกาศที่เกี่ยวข้องจากหน่วยงานรัฐอีกครั้ง ณ วันที่ทำธุรกรรม เพราะสถานะทางกฎหมายอาจเปลี่ยนแปลงได้

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า Airbnb ต้องตรวจสอบอะไรบ้างก่อนวางเงินจอง?

การลงทุนที่ดีควรเริ่มจากการตรวจสอบว่าทรัพย์สินสามารถสร้างรายได้ตามรูปแบบที่ต้องการได้จริง ไม่ใช่พิจารณาจากทำเลหรือผลตอบแทนที่ผู้ขายนำเสนอเพียงอย่างเดียว

เช็กลิสต์ 6 ข้อก่อนซื้อคอนโดลงทุน

1. ตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอาคาร

สอบถามสำนักงานเขตหรือหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง และนายทะเบียนโรงแรมว่าการให้บริการที่พักตามรูปแบบที่ต้องการสามารถดำเนินการได้หรือไม่

2. ตรวจสอบข้อบังคับนิติบุคคล

ขออ่านข้อบังคับเกี่ยวกับการให้เช่า การพักอาศัย และการใช้พื้นที่ส่วนกลางก่อนวางเงินจอง หากมีข้อจำกัดเรื่องการเช่าระยะสั้น ควรนำมาพิจารณาเป็นเงื่อนไขสำคัญในการลงทุน

3. ตรวจสอบใบอนุญาตและข้อยกเว้น

อย่าพิจารณาเฉพาะจำนวนห้องพักหรือจำนวนผู้เข้าพัก ต้องตรวจสอบด้วยว่าที่พักเข้าข้อยกเว้นตามกฎหมายจริงหรือไม่ และต้องแจ้งหรือขออนุญาตอะไรเพิ่มเติม

4. ประเมินผลตอบแทนจากรูปแบบการเช่าที่ทำได้จริง

หากยังไม่สามารถยืนยันได้ว่าจะปล่อยเช่ารายวันได้อย่างถูกกฎหมาย ให้คำนวณผลตอบแทนจากการเช่าระยะยาวเป็นกรณีฐาน และประเมินการเช่าระยะสั้นเป็นกรณีเพิ่มเติมเฉพาะเมื่อมีฐานทางกฎหมายรองรับ

5. คำนวณค่าใช้จ่ายให้ครบ

ค่าใช้จ่ายที่ควรนำมารวมในการคำนวณ ได้แก่ ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าทำความสะอาด ค่าบำรุงรักษา ค่าบริหารจัดการ ภาษี และช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่า

6. ขอคำยืนยันก่อนลงนามในสัญญา

ควรตรวจสอบเอกสารกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และกำหนดเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายให้สอดคล้องกับความเสี่ยงที่ตรวจพบ อย่าอาศัยคำรับรองด้วยวาจาจากฝ่ายขายหรือตัวแทนเพียงอย่างเดียว

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า Airbnb ทำเลไหนดีในปี 2569?

หากพิจารณาการลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ ทำเลที่มีระบบขนส่งสาธารณะ ใกล้แหล่งงาน โรงพยาบาล มหาวิทยาลัย และแหล่งท่องเที่ยว อาจมีฐานผู้เช่าที่หลากหลาย แต่ความเหมาะสมของแต่ละทำเลขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้าและรูปแบบการเช่าที่สามารถดำเนินการได้อย่างถูกกฎหมาย

ตัวอย่างกลุ่มทำเลที่นักลงทุนสามารถนำมาวิเคราะห์ ได้แก่

• ใกล้รถไฟฟ้าและย่านสำนักงาน: เหมาะสำหรับศึกษาความต้องการเช่าจากพนักงานบริษัทและผู้เช่าระยะยาว
• ใกล้มหาวิทยาลัย: เหมาะสำหรับประเมินตลาดนักศึกษาและผู้ปกครองที่ต้องการเช่าระยะกลางถึงระยะยาว
• ใกล้โรงพยาบาล: อาจมีกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการพักอาศัยใกล้สถานพยาบาลเป็นระยะเวลาหนึ่ง
• ใกล้แหล่งท่องเที่ยว: อาจมีความต้องการที่พักจากนักเดินทาง แต่ต้องตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายและความเหมาะสมของอาคารเป็นพิเศษ

หัวใจของการเลือกทำเลไม่ใช่เพียงการหาจุดที่มีนักท่องเที่ยวจำนวนมาก แต่คือการเลือกทรัพย์สินที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้จริง ภายใต้ข้อจำกัดด้านกฎหมายและการบริหารจัดการที่ยอมรับได้

คำนวณผลตอบแทนคอนโดปล่อยเช่าอย่างไรให้ไม่ประเมินสูงเกินจริง?

นักลงทุนควรแยกผลตอบแทนจากค่าเช่าระยะยาวและระยะสั้นออกจากกัน เนื่องจากมีโครงสร้างรายได้และต้นทุนแตกต่างกัน

สูตรพื้นฐานสำหรับคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าต่อปี (Gross Rental Yield) คือ

ผลตอบแทนค่าเช่าต่อปี (%) = รายได้ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อคอนโด × 100

ตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดราคา 2,500,000 บาท และปล่อยเช่าระยะยาวเดือนละ 12,000 บาท

• รายได้ค่าเช่าต่อปี = 12,000 × 12 = 144,000 บาท
• ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้น = 144,000 ÷ 2,500,000 × 100
• เท่ากับ 5.76% ต่อปี ก่อนหักค่าใช้จ่าย

ตัวเลขนี้เป็นเพียงตัวอย่างเพื่ออธิบายวิธีคำนวณ ไม่ใช่การรับประกันผลตอบแทนของคอนโดในตลาดจริง

หากต้องการคำนวณผลตอบแทนสุทธิ ต้องหักค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายในการหาผู้เช่า ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดขึ้นจริงด้วย

ที่สำคัญ หากการคำนวณผลตอบแทนจาก Airbnb ต้องอาศัยการปล่อยเช่ารายวันซึ่งยังไม่สามารถยืนยันความถูกต้องตามกฎหมายได้ ไม่ควรใช้ตัวเลขดังกล่าวเป็นเหตุผลหลักในการตัดสินใจซื้อ

ความเสี่ยงที่นักลงทุนคอนโดปล่อยเช่า Airbnb ไม่ควรมองข้าม

การลงทุนในคอนโดที่คาดหวังรายได้จากการเช่าระยะสั้นอาจเผชิญความเสี่ยงหลายด้าน ได้แก่

• ความเสี่ยงทางกฎหมาย: อาจต้องหยุดให้บริการหรือเผชิญบทลงโทษ หากเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต
• ความเสี่ยงด้านนิติบุคคล: อาจเกิดข้อร้องเรียนหรือข้อพิพาทจากผู้อยู่อาศัยร่วมอาคาร
• ความเสี่ยงด้านรายได้: จำนวนผู้เข้าพักและราคาที่พักอาจไม่เป็นไปตามประมาณการ
• ความเสี่ยงด้านต้นทุน: ค่าแม่บ้าน ค่าบำรุงรักษา และค่าบริหารจัดการอาจสูงกว่าที่คาดไว้
• ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย: การปฏิรูปกฎหมายที่พักอาจส่งผลต่อขั้นตอนและเงื่อนไขในการดำเนินธุรกิจในอนาคต

วิธีลดความเสี่ยงที่สำคัญที่สุดคือ ตรวจสอบสถานะทางกฎหมายก่อนซื้อ และมีแผนสำรองสำหรับการปล่อยเช่าระยะยาว หากรูปแบบการเช่าระยะสั้นไม่สามารถดำเนินการได้ตามที่ตั้งใจ

สรุปส่งท้าย ปี 2569 ยังซื้อคอนโดลงทุนได้หรือไม่? การซื้อคอนโดเพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่าในปี 2569 ยังเป็นทางเลือกการลงทุนที่สามารถพิจารณาได้ แต่หากเป้าหมายหลักคือการปล่อยเช่ารายวันผ่าน Airbnb นักลงทุนต้องตรวจสอบกฎหมายอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ

ประเด็นสำคัญมี 3 ข้อ ได้แก่

1. การให้เช่าคอนโดรายวันอาจเข้าข่ายธุรกิจโรงแรมและต้องได้รับอนุญาตตามกฎหมาย
2. ข้อยกเว้นสำหรับที่พักขนาดไม่เกิน 8 ห้องและรองรับผู้พักไม่เกิน 30 คน ไม่ได้ทำให้คอนโดทุกแห่งสามารถปล่อยเช่ารายวันได้โดยอัตโนมัติ
3. การเสนอร่างกฎหมายใหม่เกี่ยวกับสถานที่พักแรม ไม่เท่ากับการประกาศใช้กฎหมายฉบับใหม่แล้ว

หากต้องการลงทุนอย่างรอบคอบ ควรเริ่มจากการเลือกคอนโดที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่าระยะยาว ตรวจสอบเอกสารและข้อบังคับให้ครบ และพิจารณาการปล่อยเช่าระยะสั้นเฉพาะเมื่อยืนยันได้ว่ารูปแบบธุรกิจนั้นถูกต้องตามกฎหมาย

𝐀𝐦𝐛𝐞𝐫 𝐈𝐧𝐭𝐞𝐫𝐧𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧𝐚𝐥 𝐑𝐞𝐚𝐥𝐭𝐲
คู่คิด ข้างคุณ เรื่องคอนโด
บริษัทเอเจนต์คอนโดให้บริการโดยทีมงาน
ที่เชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
การันตีด้วยประสบการณ์ยาวนานกว่า 10 ปี
เราให้บริการแบบ One Stop Service
เกี่ยวกับคอนโดมิเนียม แก่ลูกค้าทั้งชาวไทย
และชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็น จีน ฮ่องกง ไต้หวัน
สิงคโปร์ เป็นต้น ได้รับการยอมรับ
และทำงานร่วมกันกับ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เจ้าใหญ่ของไทย เช่น MQDC, Sansiri, AP Thai, Origin ฯลฯ
✨ได้รับการรับรองจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งประเทศไทย
✨ได้รับรางวัล Agency Excellence Southeast Asia Awards 2023 จาก Dot Property
✨ได้รับรางวัล Best Smart Agency 2025 จาก Livinginsider
✨ให้บริการแบบครบวงจร One Stop Service
📍บริการซื้อ ขาย เช่า คอนโด
📍บริการฝากขาย ฝากเช่า คอนโด
📍บริการบริหารและจัดการคอนโด

📍LINE@ : https://lin.ee/UIbzhRs

📍Tel : 089-986-0202
📍Youtube : @amberrealty

📍Tiktok : https://www.tiktok.com/@amberrealty

📍เลือกดูโครงการที่ชอบ: https://amber-international.com/p