ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ซื้อ-ขายบ้าน คอนโด ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง? และ ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียม ก็ถือเป็นหนึ่งค่าใช้จ่ายหลักที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ แต่ผู้ซื้อหลายคนมักมองข้ามความสำคัญในส่วนนี้ไป จนกลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็น จนทำให้การซื้อขายอสังหาฯ บ้าน คอนโด ขาดทุนได้หลังเสียค่าธรรมเนียมและภาษีไปแล้ว เพื่อเป็นการเตรียมตัว Amber ขอพาทุกคนมารู้จักภาษีและวิธีคำนวณภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้นกันก่อนค่ะ…
อสังหาริมทรัพย์ คืออะไร ?
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139 บัญญัติ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดินกับทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สินอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย
อสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เช่น อาคาร บ้านเรือน สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม รวมถึงสิ่งอื่นใดที่อยู่ติดกับที่ดินซึ่งเคลื่อนที่ไม่ได้ นอกจากนี้ทรัพย์ตามธรรมชาติที่ประกอบเป็นอันเดียวกับดิน เช่น แม่น้ำ บึง แร่ กรวด ทราย ที่อยู่ในอาณาบริเวณที่ดินนั้นก็จัดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วย
รู้จักอสังหาริมทรัพย์แล้ว… ก็จะต้องมีความรู้เรื่องของราคา และราคาที่เกี่ยวข้องมีอะไรบ้าง? ตามไปอ่านกันเลยค่ะ!
- ราคาประเมิน คือ
ราคาที่กรมธนารักษ์กำหนดให้เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศทุกๆ 4 ปี ซึ่งราคาประเมินอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงก็ได้ แต่โดยส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินจะต่ำกว่า
- ราคาตลาด คือ
ราคาที่ใช้ในการซื้อขายกันจริง ซึ่งจะสอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วงเวลา มีการปรับตัวตามภาวะค่าครองชีพอยู่ตลอดเวลา ราคาตลาดจึงมักสูงกว่าราคาประเมิน
ในทางภาษี เราต้องทราบว่าได้อสังหาริมทรัพย์มาได้อย่างไร?
กรมสรรพากร แบ่งการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 2 กรณี คือ
- การได้รับอสังหาริมทรัพย์โดยมุ่งค้าหรือหากำไร เช่น เราซื้อที่ดินมาเพื่อเก็งกำไรและขาย หรือซื้อที่ดินเพื่อจัดสรร ปลูกสร้างอาคาร คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารโรงงานเพื่อจำหน่าย เป็นต้น
- การได้รับอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มุ่งค้าหรือหากำไร แบ่งออกเป็น
2.1 อสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับมาโดยทางมรดก หรือได้รับจากการให้โดยเสน่หา (ได้มาฟรี มีคนยกให้)
2.2 อสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยไม่มุ่งค้าหรือหากำไร เช่น ซื้อที่ดินมาเพื่อทำการเกษตรกรรม ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างมาเพื่ออยู่อาศัย เป็นต้น
และค่าใช้จ่ายเมื่อมีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์
จะขายบ้าน ขายคอนโด ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ขายต้องจ่าย ประกอบไปด้วย 4 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีเงินได้ และภาษีธุรกิจเฉพาะ มาทำความรู้จักกันไปทีละส่วนกันเลยค่ะ…
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2%
ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 2% จากราคาประเมิน ซึ่งไม่มีข้อยกเว้นหรือการลดหย่อนใดๆ และเพื่อความยุติธรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมักนิยมแบ่งค่าธรรมเนียมส่วนนี้ให้แต่ละฝ่ายรับผิดชอบคนละครึ่งคือ ผู้ซื้อค่าธรรมเนียมชำระ 1% และผู้ขายชำระค่าธรรมเนียม 1% เท่าๆ กัน โดยให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5%
ค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ พิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาดร่วมกันโดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่ามาคำนวณในอัตรา 0.5%
เท่ากับว่า… ผู้ขายจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ทุกๆ 200 บาท โดยผู้ขายจะเป็นฝ่ายชำระฝ่ายเดียว และจะได้รับยกเว้นค่าอากรต่อเมื่อต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตรา 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า อย่างไรก็ตาม มีการยกเว้นเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายครอบครองอสังหาริมทรัพย์ นานเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน หรือเป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยมรดก
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
เมื่อเกิดการขายอสังหาริมทรัพย์ จะนับเป็นรายได้แก่ผู้ขาย จึงต้องนำมาคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ดังนั้น ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบเองทั้งหมด ภาษีเงินได้จะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง
จำนวนปีที่ถือครองนั้นจะนับตามปีบัญชี โดยหนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี หากครอบครองตั้งแต่เดือนธันวาคมปีนี้ถึงมีนาคมปีหน้าก็ให้นับเป็นถือครอง 2 ปี
สามารถคำนวณเงินได้โดยนำราคาประเมินคูณกับร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีตามจำนวนปีที่ถือครองตามอัตราที่แสดงในตารางจะได้จำนวนเงินที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ทั้งหมด จากนั้นนำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองจะได้จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี
การคำนวณภาษีเงินได้ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของนิติบุคคล
สำหรับหลักการคำนวณภาษีอสังหาริมทรัพย์ของนิติบุคคล มีดังนี้
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ต้องเสียในอัตรา 1% เพราะถือว่ามีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้นิติบุคคลต้องนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ไปรวมคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลประจำปี ภ.ง.ด.50 อีกครั้ง ซึ่งภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่เคยถูกหักไว้ สามารถนำใช้เป็นเครดิตภาษีเพื่อลดยอดภาษีสิ้นปีที่ต้องชำระได้
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสียในอัตรา 3.3% กรณีผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ หรือเข้าเงื่อนไขมุ่งค้าหากำไร ซึ่งปกตินิติบุคคลจะเข้าเงื่อนไขมุ่งค้าหากำไร เพราะกรมสรรพากรกำหนดให้การขายอสังหาริมทรัพย์ที่นิติบุคคลมีไว้ในการประกอบกิจการต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งนี้ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์อีก
- อากรแสตมป์ ต้องเสียในอัตรา 0.5% ซึ่งในทางปฏิบัติค่อนข้างยากที่นิติบุคคลจะเข้ากรณีที่ต้องเสียอากรแสตมป์ เพราะปกติจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะมาก่อนอย่างที่อธิบายข้างต้น ทั้งนี้ถ้าเสียอากรแสตมป์แล้ว จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก
สรุปส่งท้าย ใครที่กังวลว่า… ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ดูจะเป็นการคำนวณภาษีที่ยุ่งยากยาก ซับซ้อน สบายใจได้เลยค่ะ เพราะภาษีทั้งหมดข้างต้น เมื่อเรามีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะเป็นคนคำนวณแทนเราเองค่ะ แต่ถ้าเราเข้าใจการคำนวณก็สามารถคำนวณตัวเลขเบื้องต้น เพื่อประมาณค่าใช้จ่ายที่อาจจะเกิดขึ้นได้
สำหรับคนที่กำลังมองหาคอนโดที่ตอบโจทย์อยู่ Amber International Realty ช่วยคุณได้ได้รับการรับรองจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ แห่งประเทศไทยได้รับรางวัล Agency Excellence Southeast Asia Awards 2023 จาก Dot Property
ให้บริการแบบครบวงจร One Stop Service
>>> บริการซื้อ ขาย เช่า คอนโด
>>> บริการฝากขาย ฝากเช่า คอนโด
>>> บริการบริหารและจัดการคอนโด
LINE@ : https://lin.ee/KOsTUWR
Tel : 089-986-0202
Youtube : @amberrealty
Tiktok : https://www.tiktok.com/@amberrealty
เลือกดูโครงการที่ชอบ: https://amber-international.com/projects/
#ซื้อขายคอนโดกรุงเทพ #ซื้อคอนโด #ขายคอนโด #เช่าคอนโดกรุงเทพ #ลงทุนคอนโด #คอนโดกรุงเทพ
